新竹為全台科技重鎮，在全台房市低迷中，新竹靠著竹科買盤支撐下開價以來到8字頭。近日據調查，新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶以總價4280萬元（含車位）單價79.4萬元售出；而位於同區域豐邑建設的「豐邑一綻」平均開價則高達83萬元/坪。

建商釋出保留戶 漲幅高達33%

據實價登錄資料顯示，新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶，去年12月以總價4280萬元成交，單價79.4萬元；8樓戶也已每坪77.7萬元順利成交。

據《住展雜誌》指出，「富宇天雋」基地逾千坪，位光埔重劃區，旁鄰迪卡儂、面好市多，規劃2大棟，總戶數257戶，為31-50坪2-4房格局，單層5-6併，開價75-80萬／坪，採不二價銷售，強調地段佳，也因為該案醞釀已久，累積許多客源，在新竹市關埔重劃區裡人氣相當高。

據《住展雜誌》透露，關長重劃區「豐邑一綻」，近期重新釋出保留戶，主力房行為3房坪數約33-39坪，而開價調整至80-86萬元/坪，漲價幅度不小。

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經濟下行風險及地緣政治陰影，衝擊豪宅市場買氣，根據永慶房產集團以央行定義的北市7,000萬、新北6,000萬、其他地區4,000萬以上豪宅門檻的交易量調查，去年七都豪宅交易僅1,463件、衰退31％，其中又以台北市年減45％、新竹年減39％最為劇烈，部分都會區豪宅房價也開始出現下修跡象。

永慶調查顯示，過去幾年來隨房市景氣持續上升，七都豪宅交易量也從2019年的1,553件，逐年提升至2021年的2,125件；不過去年回落至1,463件，豪宅交易量創近四年新低。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2022年各國啟動升息，全球資金潮退潮、經濟不確定性攀升，加上地緣政治陰影，以及平均地權條例修法議題，讓豪宅市場快速冷卻。

預期今年經濟不確定性仍高，加上平均地權條例修正案通過，未來私法人購置住宅將採許可制，將進一步衝擊豪宅市場，豪宅可能有更大降價空間，未來恐呈個案表現。

調查顯示，2019至2021年間，七都豪宅交易量增加約36％，其中新竹更爆增168％；不過過去一年來，七都地區除桃園微幅減少7.2％外，其餘縣市的豪宅交易量皆有逾2成衰退，2022年北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

陳金萍表示，過去年四來，豪宅平均總價以台南上漲12.9％最高，桃園、新竹、台中的豪僅有不到10％漲幅；2022年雙北、高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還低。比起相同期間台灣整體房價的高漲，反映出豪宅市場對於資金、經濟展望、政策的高敏感度，2022年已出現房價小幅下跌，今年挑戰依然不小。

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內政部公布外國人來台購置不動產數據，去 (2022) 年全台取得建物所有權共 1191 棟，年減 8.2%，創下 5 年來新低，但跟房地合一 1.0 上路當年相比，還大幅增加 20.9%，外國人取得建物面積更增加 74.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，依內政部過往統計，在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有，外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減，去年市場趨冷，但通膨壓力下，長期來看不動產價格還有空間，因此不動產所有權取得數量仍然優於 2016 年市場低點。

儘管去年外國人取得不動產數量創 5 年新低，但未出現大幅緊縮的情況，與 2016 年市場低點相比，六都除了台北市明顯減少外，其他五都表現各有千秋，並以桃園以南表現為佳，其中，桃園市建物棟數 6 年增加 98.7%、面積增加 10 倍，除了桃園市話題多、案量多，2016 年的比較基期低也是大幅量增的因素，此外，桃園市外國人土地取得筆數比 2016 年房市低點高出 1 倍，土地取得面積大幅增加 51%。

住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出，桃園市坐擁建設議題，具有國際機場、機場捷運等交通利多，航空城吸引投資人及開發商目光，物流業近幾年陸續進駐，故進場布局者，許多為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，隨著疫情管制逐漸鬆綁，相關商機可期，且桃園市價格低於雙北，因此有大面積建物或土地的需求，桃園是相對理想的選擇。

郎美囡表示，近幾年稅制等政策打房，以及疫情導致交易流程難以流暢，外國人取得不動產數量未能創新高，且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場，商用不動產相對具有優勢，而近年租金水平逐年上揚，且台灣經濟發展穩健，若無巨型黑天鵝竄入，成交量尚不至落入谷底。

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全台房價持續走高，相對購屋的坪數持續縮水，依內政部不動產資訊平台資料顯示，去 (2022) 年第三季全台平均交易坪數為 31.5 坪，相較於 2012 年同期的 42.13 坪，10 年時間減少 25.2%。10 年時間就減少 10.63 坪，約為減少一間大套房的坪數。

對此，東森房屋研究中心經理葉沛堯認為，房價飆漲、少子化及居住觀念的轉念都有可能是導致買賣面積縮水的原因，而且在目前房價水平仍高的背景下，未來民眾的居住空間恐怕會愈來愈窘迫。

觀察全台六都平均交易坪數變化發現，高雄和台北的交易坪數縮水現象最為顯著，兩區域平均買賣面積的減少幅度甚至超過 35%，葉沛堯指出，台北房價高居全台的天花板，即使是小坪數套房產品也要差不多 500-1000 萬上下才能買到，而且不婚、晚婚、獨居等現象在台北相對來說更為普遍，因此近年來台北的小宅產品、套房產品愈發熱銷。

至於高雄，高雄的高速發展有目共睹，區域房價也隨著經濟的蓬勃發展而快速走揚，再加上大量新興重劃區的高樓大廈拔地而起，導致愈來愈多的高雄民眾離開透天，搬進大樓，平均買賣面積自然愈來愈小。

由內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第二季全台不分建物類別的平均購屋總價高達 1202 萬元，房仲業者指出，如以 20% 自備款、2% 房貸利率的 30 年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每個月要承擔的房貸支出約為 3.6 萬元，對於一般受薪階級來說確實很相當有壓力。

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房市買氣觀望、房價基期已高，北台灣2022年第四季預售屋和新成屋房價上衝阻力加大，單季漲幅收斂、較前一季減2.9個百分點，年漲幅則平均約15.2％，房價飆速「從高鐵轉乘台鐵！」

住展雜誌企研室經理成采錡2日表示，在多重利空因素衝擊下，房市買盤持續觀望，北台灣地區2022年第四季預售屋和新成屋房價漲幅收斂，尤其新竹單季漲幅砍半、小漲3.6％，房價上漲速度像「從高鐵轉乘台鐵」。

住展雜誌最新調查指出，台北市去年第四季房價續漲至每坪平均106.6萬，單季上漲約1萬元，季漲幅約0.95％，房價則是連六季改寫歷史新高；累計一年每坪漲11.5萬，年漲幅12.1％。成采錡表示，北市房價季漲幅縮小，但接下來市中心還有多筆高單價指標案進場銷售，預期台北市房價仍具備上漲動能。

新北市每坪來到48.2萬，季漲 1.3萬、季漲幅2.8％，連五季創新高；累計2022年每坪平均上漲4.5萬，年漲幅10.3％。目前蛋白區扮演領漲角色，五股、汐止都在去年底站上每坪4字頭。

至於桃園每坪來到31.5萬，單季上漲1.9％，累計一年漲幅14.5％，僅次於新竹。基隆去年第四季平均房價約24.6萬，累計年漲幅約8.4％，無論季增率還是年增率在北台灣都敬陪末座。

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台灣四面環海，得天獨厚的地理環境尤其適合海灣城市的發展，近年隨著西部都會區日益飽和不斷向外擴張，政府也積極投入臨海區域的建設與開發，在產業、交通、商業與居住等各方面條件都獲得大幅改善下，北中南三大港區正不約而同形成新的海灣城市，並且成為購屋族熱門的置產焦點。

房地產業者指出，綜觀世界擁有臨海條件的城市，大多都已發展成為各國面向國際的重要商貿、經濟與觀光重鎮，例如舊金山、新加坡、雪梨等國際大型海灣城市，都是既悠閒又具備完整機能性的宜居環境，位處海岸第一排的景觀豪宅，更是全球富豪們爭相置產的首選標的。

相較之下，台灣的海灣城市雖然起步較晚，但在政府先規劃後開發，並持續加大力度建設與積極招商引資下，近幾年已快速具備國際級海灣城市的基本樣貌。從南到北，包括高雄新灣區、台中港特定區，以及結合淡海新市鎮與八里台北港特定區的新北海灣特區，無一不是各地房市的聚焦點。

其中，新北海灣特區不僅腹地最大，同時也是被納入雙北首都圈整體發展考量的國家級海灣城市。規劃上以淡水河右岸的淡海新市鎮為開發主體，搭配位處淡水河左岸、北台灣最重要的海運樞紐台北港特定區，做為以產業帶動發展的成長引擎，兩地之間未來將以即將完工的淡江大橋串聯，發展潛力備受看好。

業者指出，淡海新市鎮是雙北市唯一以濱海宜居環境著稱的微型城市，隨著公共建設與交通路網逐步到位，開始吸引大量人口移居，近年甚至躍居新北市人口成長之冠，未來包括淡江大橋、淡北道路、輕軌藍海線二期等重大交通建設，預計都將在2024至2026年陸續完工，區域房市勢必再有一番漲幅。

不過，由於淡海新市鎮的開發面積實在太大，即便區域已進駐大量人口，未來還有重大建設與軌道經濟話題支撐，房價卻沒有出現如同其他區域的飆漲現象，而是一層一層堅實築底，緩步實現房價因區域發展帶來的增值，因此相當受到以自住需求為主，以及部分看好當地長期發展潛力的置產客青睞。

業者指出，新北海灣特區發展逐漸成形，加上目前仍處於3字頭的親民房價，讓該區房市擁有無窮的未來性，近2年正吸引愈來愈多的知名建商投入開發，甚至有大型開發集團在當地進行大規模的系列造鎮，最知名的當屬由湯泉國際開發推出的「台北灣」，至今已累積近4800戶的成交案例。

最新推出的「湯泉台北灣7」，同樣採大街廓造鎮方式規劃，光是基地面積就有近萬坪。社區內採低建蔽率規劃，共有7棟建物、1467戶住家，並規劃有主題式休閒設施，住家坪數21~55坪，格局2~4房，近期推出「首付56萬起、裝潢家電一次到位」的優惠方案，吸引不少首購族目光。

至於淡海新市鎮房市近期最受矚目的交易熱區，同時也是建商推案的一級戰區，則非淡水行政中心周邊的新市鎮核心商圈莫屬。指標建案如「合謙飛時代」、「鉅陞One」，都是由知名建商在當地推出的代表作，其中，最新開案的「鉅陞One」，據傳開價已來到均價每坪38萬元，成了未來淡海新市鎮房價能否突破4字頭的觀察指標。

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2022年六都家戶購屋比最高TOP10今（2）日出爐！家戶購屋比代表區域買氣，據統計，去年房市人氣王為桃園市龜山區，家戶購屋比10.5%，代表龜山區每10戶有1戶買房，相當驚人，而台中烏日區以9.9%排名第二。桃園不只龜山，觀音也進前三強。此外基隆市去年購屋比成長率高，成北台灣亮點，在在顯示平價是房市人氣關鍵。

觀看全文 有巢氏房屋-嘉義興業店-姜采伶 於 2023.02.02 發表

近年全台房市熱，桃園也房價狂飆2~3成，其中，捷運站沿線就是熱門的購屋區塊，據元宏不動產加值服務平台統計，2022年新桃園已通車的機場線捷運站點，以在A7重劃區的「體育大學站」年漲26%居冠，然後青埔高鐵特區「領航站」及「桃園體育園區站」分別以年漲23%與13%，分居二、三名，至於「長庚醫院站」與「環北站」則以年漲8%並列第四。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，桃園自2014年底升格直轄市後推出多項重大建設，地方政府也積極招商引資，在搭配良好的社會福利與較雙北更親民的房價下，不少無力負擔雙北高房價的購屋族紛紛選擇移居桃園，其中，2017年通車的機場捷運沿線因為途經許多精華區，如:長庚醫院商圈、環北站的海華商圈，還有A7重劃區、青埔高鐵特區等新興重劃區，因此成為許多購屋者買房的重點區塊。

以房價漲幅最大的體育大學站來說，就位於A7重劃區，該區塊被桃園市欽點為「下一個內湖科學園區」，加上房價較平易近人吸引大量首購族進駐，也帶動房價快速走高，長線有相當的增值潛力。不過，A7重劃區從5-6年前一開始推案的2字頭，到如今已有推案飆破4字頭，短線價格漲幅過快，建議購屋者在此買房要多看多比較，追價買房需更審慎。

至於房價年漲福分居二、三名的「領航站」及「桃園體育園區站」，則位於近年桃園房市最受矚目的青埔高鐵特區。由於，青埔高鐵特區房價最貴的A18高鐵桃園站房價頻創新高，甚至已出現預售成交6字頭的驚人成交價，因此近一年帶動相鄰價格較便宜的A17領航站與有亞矽創新研發中心、交大生醫園區、冠德環球購物商城、棒球場..等重大建設在附近的A19桃園體育園區站房價快速上漲。

最後，去年房價漲幅並列第四的「長庚醫院站」與「環北站」則是桃園原本商圈機能就相當成熟的區塊，延續這幾年的房市火熱，依然相當受到購屋者青睞。

陳傑鳴指出，桃園目前重大建設多，房市不缺題材，加上台北市平均房價已經超過7字頭，新北市房價也「坐三望四」，而桃園市近一年均價僅為2字頭，房價低基期優勢仍在，因此，桃園房市長線並不看淡。

不過，他也提醒，近三年桃園房價漲幅不小，許多預售屋漲勢凶猛，如今在成屋交易大幅萎縮與政府打炒房的氛圍下，持有預售屋產品想再大幅獲利空間已不大，甚至，一旦房市發展不如預期，順利去化難度也會增加，想追價買房或是預售屋的屋主要多留意。

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受惠新竹高所得人口結構，竹北近年房價持續上漲，遠百竹北店開幕營運、AI智慧園區啟用，以及勝利國中啟用下，商業機能、就業機會與優質學區，使縣治三期生活環境及機能更為完整，吸引以竹科及台元科技園區為主的科技人進場購屋。

新竹縣首家大型百貨公司遠百竹北店日前正式開幕，去年試營運營業額突破65億元，為全台遠百第三高，成為竹北的商業、娛樂及消費樞鈕；新竹縣府積極推動的AI智慧園區，吸引智邦、緯創、義隆電子及普生進駐，目前已陸續動工興建廠房，未來將創造約4,000個就業機會；此外，位於AI智慧園區內的勝利國中去年招生，各項建設投入，在竹北各重劃區陸續發展飽和後，竹北縣治三期成為耀眼的明日之星。

永慶不動產竹北縣三活立加盟店協理蕭嘉豪表示，竹北縣治三期是竹北各重劃區中發展較晚的區域，近年建商推案不少，新案房價普遍漲至每坪55～60萬元，也帶動中古屋行情站穩每坪50萬元左右，目前位置區段及建商品牌較佳的標準三房產品，總價約在2,500～2,800萬元，屋齡較舊的三房產品亦在2,000～2,500萬元左右，縣治三期已成為竹北房價僅次於高鐵特區的區域。

蕭嘉豪表示，竹北縣治三期可以自強北路為界，分為縣三東側與縣三西側，縣三東側學區為安興國小、六家國中，縣三西側為安興國小、勝利國中，東側因發展較早，多為屋齡十年左右的電梯大樓，產品以標準三房為多，西側開發較晚，屋齡較新，房價普遍較東側高出每坪1～3萬元。

蕭嘉豪表示，近年竹北房價漲幅高，三年來房價從約3字頭，漲至5字頭，不少新案多已開價6、7字碩，尤其縣治三期可供開發土地較多，建商積極推案，土地及營建成本高漲帶動預售屋價格快速上漲，也拉升中古屋房價行情。

自去年下半年以來，買方轉向以自用剛需為主，對於進場態度亦較為觀望，不過價格並未修正，主要買盤多為竹科園區或鄰近高科技業的從業人員，在百貨商場、產業聚落及學區均更加完善下，生活機能、居住環境，已漸與發展較早的縣治二期接近，未來縣治三期房價支撐力道仍強。

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台灣房價經歷幾次幾循環，最近一波約從2003年開始便連年上漲，至疫情期間全球貨幣大放水，更讓漲勢直衝雲霄，逼得政府介入管控，交易量才開始趨減，不過房價仍維持高點不墜。對於現在還想買房的民眾來說，還有增值空間與投資機會嗎？

交易量開始減少 房價能否續漲看時段

「房價自2003年以來連年上漲，已衍生大多數民眾買不起房的惡果！」品嘉建設創辦人胡偉良開宗明義如是說，加上2020年下半年起全球貨幣大放水之下，引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲，直到去年在通膨一發不可收拾之下，各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施，台灣房市交易量才開始銳減。

就在目前房價高懸、利率升升不息之下，手頭還有閒錢想買房的民眾，在房地產市場還有投資機會嗎？胡偉良認為，影響房價走勢的主要關鍵有人口、土地、金融3大因素，「而且會和時間有關，在不同時段的房價走勢，其實是由不同因素所決定」。

▼目前房價高懸，又遇升息，讓想買房的民眾怕套在高點。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

房價短期走勢 看金融局勢與民眾預期心態

首先是短期的房價走勢，胡偉良指出，金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理最為關鍵！例如過去市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低時，民眾預期房價上漲的心理就愈強，因此投入買房的民眾就會愈多，房價在短期內就愈容易上漲。

這在2020年時貨幣無限寬鬆時期，便為台灣房市帶來新一波的熱潮，尤其隨著通膨、興建成本大漲下，讓房價快速飆漲。不過胡偉良表示，緊接著政府就用史上最嚴的打炒房措施，迅速澆熄了炒作的火苗，加上2022年開始全球金融環境趨緊，民眾購屋熱情受到壓抑，因此目前來看，短期的房價走勢已難再有飆漲的狀況。

胡偉良甚至認為，預售屋房價將緩漲或持平，一些趁勢超漲的預售屋，尤其是蛋白、蛋殼區將出現小跌；新成屋房價持平或小跌；中古屋將跌回這兩年的起漲點，4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。

▼短期看來公寓的房價可能進一步下跌。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

房價中期走勢 看建地的供給

至於中期的房價走勢，會不會漲的關鍵就看可用建地（包含老屋改建）的供給。胡偉良解釋，土地數量愈少，地價愈不容易走跌，以六大都會區來看，所剩的可建素地已經愈來愈少，面對未來民眾的換屋需求和剛需族群的購屋需求，危老改建的成效對未來房價的影響，將愈顯舉足輕重。

房價長期走勢 看未來人口數量

長期的房價走勢則要看未來的人口數量。原則上，決定房價走勢的其實是人口數量，而隨著人口數量的增減，少子化及老齡化將成為20年後房價的最大影響因素，因此胡偉良分析，大約在2038年之前，少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響。

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想要在台北市入住飯店式管理的社區，每坪上看9字頭，因此有不少人選擇到新北市購入「微豪宅」感的高質感社區。永慶房屋觀察永慶房仲網永和區的熱門點閱社區，其中，水築館、捷洋天湛與銀河水都社區，不僅價格只要北市的一半，還能享受到豐富多元的公設，是這3社區在網路上的點閱居高不下的原因。

永慶房屋仁愛特區店店長許芝瑜表示，位在環河西路二段的水築館，不僅有溫水游泳池、溫暖、健身房、電影院等公設，社區還有生活秘書可提供叫外送、衣服送洗等，比擬飯店服務。而且水築館是該區唯二有迎賓車道的社區，迎賓車道不僅氣派，下雨時在社區門口下車不用淋雨、住戶上下車時也不會占用馬路，對長輩來說相對安全方便。

水築館社區面河側享有無限棟距的美麗景觀，周圍機能完善，附近除了有市場、好市多，也有綠寶石公園、仁愛公園等綠地休憩；交通部份，開車只需5分鐘就可直達台北市區，也有多班公車路線和免費捷運接駁車，未來將有捷運永平國小站，對通勤族來說無疑是一大福音。

近年該社區屋齡21年，坪型18至64坪，擁有2到4房，平均行情約51萬，18坪小坪數則約58至59萬；42至64的大坪型，平均45至50萬即可入手。許芝瑜說，水築館雖然沒有捷運站的便利性，但比起永和頂溪市中心每坪65至70萬左右的房價，水築館價格親民許多，「在永和頂溪市中心買40、50坪、帶車位的價格落在3500萬左右，但水築館同類型只要2800萬」，除了在地換屋族，也吸引不少新婚夫妻首購。

同樣是位於環河西路上的社區捷洋天湛，永慶房屋永和頂溪店店長劉昱齊表示，該社區與台北市蛋黃區僅一橋之隔，過個中正橋就到，最大的特色就是坪數大，48至63坪的大坪型，比起永和市中心同規格的產品，每坪有差距10萬以上的價格優勢，受到不少在地換屋族的青睞。

劉昱齊說明，捷洋天湛115戶，除了公設配備齊全，社區管理嚴謹，大廳挑高7米，迎賓車道氣派又豪華，一樓純住家無店面，不會有吵雜等問題，社區全坡平車位，每個住戶在B1也都附有機車停車格。8年的屋齡，比同條路段的中古社區台鳳天璽與樺福水悅還來得年輕，每坪落在62至66坪，相較永和市中心同類型產品，動輒75至81萬，捷洋天湛在價格與屋齡上相對有競爭力。

再來是位在成功路二段的銀河水都，永慶房屋雙和秀山成功店店長龔宗謙指出，該社區最大的優勢在於地點，是該路段中心點，往南可到秀朗橋往西區，往北則近福和橋到公館，生活機能不輸新店、公館、中正區，但房價卻便宜近一半。

龔宗謙說明，該社區建商為知名的漢皇建設，屋齡16年，建蓋時以豪宅來做規劃，除了有豪華公設，包括全年溫水游泳池、宴會廳、KTV、瑜伽教室等，社區門口還有迎賓車道，讓住戶回家有賓至如歸之感。社區425戶，分為前後棟，前棟面成功路，以小坪數做規劃；後棟則是面河景，主要為50坪起跳的3至4房產品，兩棟中有個歐風建築的社區中庭，每每帶看，都有不少賣家嘆為觀止。

龔宗謙表示，銀河水都房型完整，2至4房都有，2房68至70萬、3房 60至61萬，50坪以上的4房約50字頭，比起周圍社區，價格略高15%，購買主力大多是高資產客戶、企業主管與工程師，住戶品質相當高。銀河水都20至36坪的2至3房交易最為熱絡，大坪數交易量雖然略低，但也有不少同社區住戶因換屋需求，在外面看了一圈後，還是選擇買了銀河水都。

未來永和區有幾項重大建設，除了在中和段建置社會住宅，捷運秀朗橋站也將建置捷運共構，預計在車站出入口上方，興建20層樓高的商辦大樓，預估可引入近3000個就業機會，對銀河水都的居民都是利多。

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2022年北台灣10大建商出爐，寶佳以年度推案量新台幣1068億元，連5年蟬聯推案王。住展指出，儘管去年房市籠罩多重利空，各中大型建商仍保持推案步調，10大建商去年推案量共3683億元，年增約3成。

住展雜誌發布新聞稿表示，按推案量統計，北台灣2022年10大建商依序為寶佳、茂德、興富發、愛山林、華固、中悦、璞園、麗寶、尚志、冠德；前10大建商推案量介於148億元至1068億元。

寶佳5度蟬聯北台灣推案王，推案版圖涵蓋新北、桃園、新竹地區，其中在新竹縣竹北區的推案較具規模。茂德建設則以645億元的推案量重返榜單，並衝上第2名，推案集中在新北市三重、五股地區，產品多包含相對低總價的2、3房格局。

住展雜誌企研室經理成采錡指出，進一步觀察各建商旗下建案可發現，除了小坪數住宅產品，商、廠辦建案也開始嶄露頭角。

第5名的華固建設包括廠辦、商辦及住宅產品，推案量達311億元，並在北投士林科技園區一連推出3個建案。第6名中悦建設商辦推案的比重更高達67%，去年除在桃園青埔推出百億商辦案，也持續布局新北新莊，去年北台灣推案量達245億元。

成采錡表示，2023年北台灣市場將以商辦建案為要角，如名列10大建商的興富發、華固、中悦等建商，皆有新案待推出，而京華城原址改建的「京華廣場頂級商辦園區」，預計在農曆年後公開，由於該案總銷坪約6.5萬坪，總銷金額預估逾千億元，因此威京總部集團有機會搶下今年北台灣「推案王」寶座。

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近年房價飆漲，雙北41個行政區中，剩新北市的13個行政區有1字頭大樓、華廈交易，其中1字頭交易量較大的行政區有八里區及淡水區，八里區大樓、華廈今年平均成交單價僅每坪22.7萬元，且這些成交件數有高達27.9%的成交單價在1字頭。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，不動產經過多頭市場，連台南市新案開價都在2字頭以上，台北市及新北蛋黃區只有特殊關係交易及地段偏遠的地下室有1字頭成交單價，反觀新北市八里區及淡水區因地理位置或建設尚未完工，住宅價格漲勢溫和，成為相對低價區，吸引預算有限的買方進駐。

綜觀雙北今年1至11月住宅大樓及華廈的交易，僅剩新北市八里區及淡水區1字頭的大樓、華廈還有破百件交易，淡水區平均成交單價25.7萬元，1字頭的成交比例僅有8.6%，可見淡水區也逐漸成為單價普遍2字頭以上的區域。

郎美囡分析，今年房價並未因市場轉淡而修正，加上央行連續升息拉高貸款負擔，低價區域更顯珍貴，而淡海新市鎮原本外圍地帶還有不少1字頭新建案，自淡海輕軌通車後，房價逐漸穩固，淡江大橋跟淡北道路備受期待，不過一在延期讓買方保守觀望，確定可通車後才能見到市場實質反應。

至於八里區大樓、華廈平均成交單價每坪22.7萬元，1字頭的成交筆數占整體大樓、華廈成交筆數27.9%，在八里買房更有機會找到1字頭大樓。

大家房屋八里台北港加盟店店東魏琬玲表示，八里區1字頭大樓、華廈通常是屋齡25年以上的房子，以中華路二段兩側為多，雖然八里有台北港特定區議題，不過話題熱度不如其他區域，房價漲幅緩和，不少買方來自新北市蘆洲、五股及泰山，因這些區域房價漲勢猛，許多換屋族連公寓都難以負擔，例如在蘆洲購買大樓三房，總價需要1,700至1,800萬元，但在八里可以不用千萬入住大樓，且八里通勤雙北可依靠台64線，未來淡江大橋完工後往淡水休閒更便利，故吸引許多尋找低價位的買方。

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擁有全台最大住房量體的五星飯店台北君悅今 (28) 日指出，自暑假起住房率月月提升，看好住房和餐飲營運快速復甦，設定明 (2023) 年目標平均房價上看 7500 元，將是歷史新高，而住房率力拚突破 75%。

台北君悅說明，隨著疫情趨緩，7-8 月住房率回升至逾 40%，9 月達 50%，10 月 65%、11 月 75%，顯然住房業務一個月比一個月好，初期仍重國旅，透過凱悅集團全球會員行銷活動、主題專案推動、旅展銷售房券和旅行社逐步加開旅遊團，截至 12 月，每晚平均房價已上看 6000 元，住房率達 78%。

台北君悅總經理陳隆慶強調，疫後行銷更趨彈性多元，除了過往的國際商務主力客群，也針對家庭、商務人士和寵物房等精準分眾。

而隨著國境開放，明年第一季台北君悅將主攻星馬、港澳和日韓商務客，目標第一季可達 65% 以上住房率、平均房價 6500 元左右，下半年則期待大型國際展會、獎勵旅遊回歸，帶動全年平均房價衝上 7500 元、住房率達 75% 以上、RevPar 5625 元。

台北君悅進一步指出，明年平均房價挑戰新高，除了看好國際展會帶來商務客，也將擴大開放套房舉辦活動，目前已觀察到精品展演、IT 產業的設備產品測試會選擇在較具私密的套房場域舉行，增添住房新成長動能。

餐飲方面，占營運大宗的宴會除了持續穩固經營深獲好評的精品外燴，也維繫各國商會、銀行、藥廠、科技廠等高端產業每年的商務活動。

而婚宴則鎖定小資族喜好的中小型派對宴型，從求婚、證婚、蜜月到結婚周年的全包式客製行程。

對於館內二大自助餐廳凱菲屋和彩日本料理，台北君悅規劃善用館內社群資源，以故事行銷手法，強化來客的忠誠度和互動率，目標衝高吃到飽餐飲營收。

台北君悅樂觀看，明年餐飲和宴會業績有望超越疫情前水準，已訂下 10 億元以上的營收規模目標。

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永慶加盟四品牌2022年好消息不斷！雖然台灣日前才遭下修今明兩年的經濟成長率，永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台慶不動產在台中、彰化、南投績效依舊亮眼，2022年成交件數突破1.1萬件，推升業績站上62億元，較去年同期成長1成。其中「深度聯賣」發揮綜效，全年聯賣業績達18.5億元，協助永慶加盟四品牌中台灣「單店平均業績」達突破2,300萬元。

值得一提的是，永慶加盟四品牌中台灣2022年開出51間加盟店，以平均7天開1店的速度，帶領區域店數直逼320店、店數市佔突破4成2，持續拉大跟其他品牌的差距，穩居「中台灣房仲第一品牌」。

中彰投1家委託、近320店聯賣、5千人共同銷售

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成強調，承襲直營和加盟的成功經驗，加盟總部一直期許自己是加盟夥伴的堅強後援，也因為永慶加盟四品牌近年來績效不斷突破新高，也吸引全台人才加盟創業。過去一年，中彰投就有超過550位菁英加入，帶動中台灣服務團隊規模突破5千位大關，讓消費者享有「1家委託，近320店聯賣，5千人共同銷售」優質服務。

在台灣房仲業最強運作成功的「深度聯賣」助攻下，永慶加盟四品牌中台灣2022年店業績突破3千萬元達65店，店業績突破1億元則超過3店，震撼產業。而個人業績部分，則有超過50位加盟夥伴達成「千萬業績經紀人」的年度目標，表現十分傑出。

品牌力X充沛資源  擴大事業版圖首選

永慶加盟總部挾帶集團豐厚資源，協助加盟店東長創造更大事業版圖。有巢氏房屋台中秀泰圓滿加盟店店東楊加立則有感而發地說，「房仲業要長遠經營，就需要強而有力的後盾，就像是永慶加盟體系！」當初因認同有巢氏房屋「社區專家」和深耕社區的精神，楊加立從「住商不動產」出來創業，在品牌優異集客力和數位工具的助攻下，過去八年、績效年年成長，2022年店業績更突破9,300萬元元，較去年同期大增1,300萬元，拿下「有巢氏房屋2022年全台店業績第二名」的殊榮。2022年五月第二店－有巢氏房屋大墩鑫園加盟店－也加入服務行列。

楊加立分析逆勢成長的主因，除了深植人心的親切品牌力，集團持續優化的數位工具，如〈實境找房〉讓經紀人走讓到哪、服務到哪，搭配上與聯賣整合的系統平台，也提升物件配案速度和成交效率，不僅在疫情期間穩定軍心，更協助團隊全年成交144件、平均2.5天成交一件。

而來自「群義房屋」的永慶不動產七期河南市政加盟店店東楊金玫，在加盟四年之後，以年度業績1.4億元再度拿下「永慶不動產2022年全台店業績第三名」的殊榮，其中近3,900萬元來自聯賣，占比直逼3成。身為前「群義房屋」超級業務戰將的楊金玫開心分享，找對夥伴、選對加盟品牌，讓團隊持續進步和成長，是我們超越自我的主因！

接觸過各大房仲品牌後，楊金玫表示創業唯一考慮永慶加盟體系！「因為品牌力和經紀人素養有口皆碑，也重視客戶服務及專業能力的養成，更重要的是，擁有其他品牌無法跟上的聯賣、系統、科技工具等，讓競爭力維持高檔。」基於對永慶加盟總部和最新加盟品「永義房屋」的信心，今年2月加碼成立第二店－永義房屋好市多百富加盟店，累積年度業績已突破3,100萬元。

而來自「信義房屋」的永慶不動產北屯松竹旱溪加盟店店東陳俊元，也深有同感！在系統、數位工具、及聯賣加持下，團隊加盟三年、已開出3間永慶不動產加盟店。陳俊元分享，「信義房屋是個舒適圈、大保護傘，資源充沛、規範也不少，待久容易失去鬥志。當初離開是為了擴大事業版圖、想讓自我理念有發揮空間。而永慶加盟總部總是帶頭往前跑，覺得跟著跑很安心，畢竟市場競爭激烈，不進則退。」

中台灣跟陳俊元有一樣想法的店東長不在少數，根據統計，中彰投從「信義房屋」到永慶加盟體系創業累計高達69間店，驚人的是，這些店2022年創造的單店平均業績高達3,200萬元，凸顯永慶加盟體系「最強創業平台」實至名歸，不僅如此，經紀人往往都獲得翻倍的薪獎福利，是「最佳發展平台」的實證。

誠實文化x科技力  跨界人才的最佳發展平台

從美髮設計師轉業的永義房屋南屯豐樂捷運加盟店店東紀志輝，房仲資歷8年，旗下已有2間加盟店：2018年創立永慶不動產台中精誠公益加盟店，2021年12月開第二店－永義房屋南屯豐樂捷運加盟店。其中永義房屋開幕一年，業績已突破4,400萬元，出色表現令人驚豔！

過去8年，紀志輝深刻感受到集團持續前進、精益求精的動力。他分析，每月聯賣會議討論的流程優化、特殊案例，及店東間分享交流，不僅讓聯賣環境更健全，也讓他學到很多。另外像是店東大會、房仲經管師等課程，還有績優店東長的無私經驗分享、最新趨勢分析等，這項無形資產也成為他帶領團隊前進的重要養分。」

年僅38歲的台慶不動產北屯文昌國小加盟店店東顏尚瑋，進入永慶加盟體系將近9年，今年帶領團隊拚出近3千萬元業績，較去年同期增加近2成，成績不俗。他認為，在永慶房產集團大傘下，跟著加盟總部的策略和腳步，善用深度聯賣、數位工具，就能獲得穩健績效，面對明年房市可能的衰退，更應該擴大招募，廣納優秀人才，為之後的市場起飛，做好準備。

大學期間因緣際會當了二房東，引起顏尚瑋對房地產業的興趣，讓原本就讀機械工程系的他，退伍後直接到「住商不動產」報到，之後陸續在「中信房屋」、「惠雙房屋」和「台灣房屋」服務。當初深受永慶房產集團科技力的吸引，他毅然加入，也依舊讚賞於集團持續投入資源優化升級。此外，顏尚瑋也十分認同集團「先誠實再成交」的理念，認為誠實告知最省時省力，把力氣用在服務客戶上，CP值最高。

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2022 年下半年全台房市買氣由熱轉冷，不過建商並未就此縮手，根據市調機構統計，2021 年全台推案量攻頂達 1.7 兆元，今年再次超越極限，總銷爆出史無前例的 1.94 兆元，直逼 2 兆元巨量，年增逾 14.11%，連個案數、戶數較去年同期雙雙大增 1 成多，量能維持超高水位。

同時，2022 年全台新建案無論開價、成交單價同樣再創新高，目前均價都已抵達 5 字頭，較去年同期大漲超過 1 成。

數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析，今年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上此前央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝，正好又遇上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣越冷，推案越熱」的特殊現象。

觀察各縣市，台北市由於房價過高，現階段不只大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，因此建商除了去化手中餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。反觀總銷高達 4300 億元的新北市，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，熱度得以維持恆溫，像三重區今年就在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億元指標案接棒進場下，案量突破 900 億元，為各行政區最高。

桃園今年推案悉數上揚，戶數 2.7 萬更是全台最高，主因除了青埔、小檜溪及 A7 等一級戰區穩定供給外，建商開始佈局當地蛋白區，像蘆竹今年就在「安美大望」、「築心匯」等指標案進場下，案量一口氣衝到近 400 億元，首度擠進全台總銷前 15 大行政區。至於新竹縣市，在以東區、竹北市雙箭頭領軍下，無論價量都呈現「沒有最高、只有更高」的狀態。以竹北市來說，不只高鐵及縣治等精華地段案量大爆發，連西側、非都市計畫等地區，也因取得成本較低推案百花齊放。而房價方面，目前當地新建案平均開價和成交價，已雙雙來到歷史新高的 4 字頭，較去年同期大漲 5-6 成，狠狠甩開各縣市。

台中今年上半年延續多頭氣勢，不只買氣堅挺，建商也積極加碼進場，除了西屯、北屯等傳統熱區市況熱絡，更一併拉抬太平區等蛋白區起飛；不過隨著下半年利空發酵，加上經濟成長放緩，許多在科技或傳產就業的準買方，都在公司訂單銳減或股價重挫等衝擊下暫緩購屋；此外，部分餘屋過多或房價劇烈漲幅的地區，建商也嗅到風向轉變，推案態度轉趨保守，表現較上半年明顯熄火。

轉往南二都，台南今年初因缺工、房價漲幅過大，建商曾一度縮手，導致單季個案數跌幅最高曾來到近 3 成，不過隨著 329 延推案及 928 檔期指標案挹注，最終仍能以量能小跌坐收。反觀去年總銷衰退最多的高雄市，在建照卡關、疫情延宕等新案陸續回流下，個案數及戶數明顯反彈，像去年總銷僅 150 億元的左營區，受惠「世紀莊園」、「NeXT21」等指標案進場，一舉催出 2 倍的年成長，表現不俗。

展望明年，591 新建案指出，現階段由於選舉等短期議題消散，建商逐漸恢復正常推案，估計到明年中旬還有一波市場供給釋出。不過受限全球貨幣緊縮及《平均地權條例》修正草案等影響，甚至是下半年即將開跑的總統大選等雜音，明年房市將回歸基本面，部分推案量過高的地區，更要留意是否會有賣壓出籠，提醒購屋族要隨時留意市況並即早修正，才能安然度過變化多端的大環境。

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房市信心鬆動！據網路調查，看壞房價比例創下六季新高有44%，看漲比例則創新低跌破二成。11月台股大漲反彈將近二千點，只有5%表示頭期款虧損有回補，重回購屋市場。

信義房屋本季針對網友進行網路調查，購屋人對於房市信心持續下滑、修正，看壞房價比例達6季新高，看漲房市的比例則是6季新低，34%受訪者認為想要購屋區域近期房價持平，另外有24%認為房價已經鬆動下跌。

至於這波股市反彈，上一季調查21%受訪者表示自備款資金虧損，此際調查有16%表示仍明顯虧損暫緩腳步，只有5%表示虧損回補重回購屋市場，但38%相對多數的受訪者表示購屋與股市無關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，長期觀察受訪者對於房價未來信心與景氣連動密切，這波信心調查最高的時間點，就落在去年底到今年第一季，同時也是這波景氣的高峰，後來隨著股市大幅修正與利率升升不息等利空衝擊，房市信心逐漸由盛轉衰，此季調查雖然股市已經止跌回升，但民眾對於房市信心已經回不去，房市風向也從屋主市場逐漸轉為買賣較為平衡的市場。

信義房屋針對官網的使用者進行調查，調查結果顯示，今年第一季市場最樂觀的時候，有高達62%的人看漲未來房價，不過逐季持續收斂，這季調查看壞的比例是看好的兩倍，有44%看跌未來房價，剩下22%看漲未來房價，34%認為未來房價持平。

若以區域房價看法，過去一段時間的房價高漲區，看漲比例多跌破2成，但看壞比例多超過4成，主要都會區看壞與看好比例差距較大的，包括台中市17%看漲、46%看跌，高雄市18%看漲、45%看跌，新竹地區16%看漲、47%看跌，過去的房市熱區，市場信心從不買會更貴，轉變為可能鬆動下跌的預期，連帶房市也進入修正階段。

至於近期房價感受度部分，34%認為想購屋區域近期房價大致持平，24%認為鬆動下跌，23%認為不清楚，只有2成認為還在上漲，面對今年波動幅度甚大的股市，38%受訪者認為購屋與股市無關，另外20%認為信心較為穩定持續看屋，16%受訪者指出仍明顯虧損，選擇暫時觀望，有5%則是虧損回補重回購屋市場，21%認為不清楚。

此項調查是信義房屋從12月7到14日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，並回收1200份樣本資料。

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葉沛堯指出，軌道經濟是近幾年房市最熱點的話題之一，依據實價登錄統計，捷運萬大線擬經過的8個行政區近兩年房價分別有9.1%~18.8%不等的驚人漲勢，捷運建設對房市的拉抬效果可見一斑。至於樹林區房價漲幅最快，推估原因主要有兩點。首先，樹林身處新北蛋白區，過去鮮有房市話題，因此區域房價長期處於較低檔位，如今在落後補漲效應的帶動下，樹林房價自然快速攀升。其次，除捷運萬大線外，威秀影城、三多里圳重劃區、北大特區的進駐也為區域房市發展增添了不少能見度。

東森房屋樹林篤行加盟店吳冠成店東指出，樹林房價相對親民，距離台北市僅20分鐘左右車程，又有建設題材坐鎮，近年來愈來愈多的外來族群紛紛定居樹林，區域房價水漲船高。目前樹林中古屋的房價普遍落在三字頭，部分新建案的開價「坐四望五」，與前幾年相比確實漲勢驚人，不過比起雙北其他精華區，樹林房價仍然很有競爭力。目前樹林以樹林火車站周邊的住宅交易最為熱絡，樹林火車站周邊生活機能成熟，交通便捷，學區完整，總價800~1500萬上下就能買到兩~三房的剛需住宅，很適合預算有限的首購族、新婚族。

對於早前樹林驚現爛尾樓風波，是否會影響區域房市發展？吳冠成認為，該案例為特殊個案，目前看來爛尾樓風波並無繼續擴散之勢，因此研判對樹林房市整體的影響相當有限，而且在重點建設與剛性需求的加持下，樹林房市仍有很強的支撐力。不過，近期受房市冷空氣影響，市場觀望氣氛確實有加重跡象，不少屋主的心態已出現軟化，因此建議看好樹林長期發展或有自住需求的購屋民眾不妨大膽進場議價，或找到在地、專業的房仲業者協助斡旋，相信不難爭取到更合理的議價空間。 

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台北市地政局繼111年建置「台北地政找房+」社區實價查詢平台後，今年加碼推出全新功能，「捷運房價租金地圖」，透過捷運站周邊房價及租金資訊的統計、整合，讓民眾可以輕鬆快速掌握捷運生活圈的不動產成交行情。

實價登錄結合捷運路網 滑地圖秒查各站行情

地政局表示，台北捷運通車至今26年，現已成為市民日常通勤最仰賴的大眾運輸系統，及不可或缺的生活機能，因此捷運站周邊往往是購屋熱區、租屋首選，是選擇住屋的重要考量因素，但在尋找可負擔捷運宅過程中，若想知道捷運站周邊房價或租金水準，必須從數以萬計的實價登錄資料中，逐一篩選鄰近捷運站之物件，再彙整統計實價登錄案例，才能進一步獲得周邊成交行情，相當耗時費力。

對此，地政局進一步於「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」功能，將實價登錄資料結合捷運路網，針對全市已通車5條捷運線、73個捷運站，呈現各站半徑500公尺內房屋的實價登錄均價，滑地圖就能秒查捷運站周邊房價水準，再搭配平台中既有的社區成交資訊，讓找房更輕鬆有效率。

此外，點選各捷運站，還可查看該站周邊新成屋、中古屋近1年及歷史平均房價、周邊公共設施等豐富資訊；另針對租屋族加碼提供租金平均單價，讓民眾可以快速掌握捷運生活圈之房價租金行情及生活機能等資訊。

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